Новый проект — трёхкомнатная квартира 50,5 м² в Дербышках, старый фонд. Всегда приятно, когда заказчики возвращаются: с этим клиентом мы уже работали в конце 2019 года на другой его квартире, теперь пришло время реконструкции второй. Это первая часть — обзор объекта и общие впечатления до начала черновых работ.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Площадь | 50,5 м² |
| Стоимость работ | 775 000 ₽ |
| Предполагаемый срок | 5 месяцев |
| Дом | трёхэтажка 1960-х, старый фонд |
Почему старый фонд — отдельная задача
Ремонт в старом фонде — задача нетривиальная и интересная, подход к работе очень отличается от новостроек. Сколько бы я ни делал сталинок, бараков, первых хрущёвок и новомосковских проектов, абсолютно всегда возникают новые вопросы, требующие нестандартных решений. Это само по себе интересно, поэтому подобные задачи я люблю.
Практический вывод для заказчика: смету и решения по такой квартире нельзя посчитать «по фото». Сначала вскрытие и замеры, потом цифры. Зато повторные заказчики старого фонда знают: результат того стоит.
Бетонные перекрытия: ключевой факт этого дома
Дом — трёхэтажка 1960-х годов постройки, что-то промежуточное между сталинкой и хрущёвкой, но, как ни странно, с бетонными межэтажными перекрытиями. Это очень важно.
Будь перекрытия деревянными, пришлось бы делать очень сложные расчёты по допустимым нагрузкам — вплоть до степени износа столбов перекрытий, и с вероятностью 80% стяжка по весу превысила бы все нормы. Отвечать за трещины или, не дай бог, обрушения не хочется никому, а выравнивать полы одной фанерой — сомнительное решение.
Здесь же бетон: допустимая нагрузка в зависимости от марки бетона — от 600 до 800 кг на квадратный метр. Этого хватает за глаза для слоя стяжки до 6 см. Если перепад окажется больше — подсыплем керамзит, чтобы облегчить вес.
Точный слой стяжки пока непонятен: в квартире полным ходом идёт демонтаж. Для расчётов нужно полностью разобрать старые деревянные полы и найти точку «0».
Перегородки: снести и построить заново дешевле, чем выравнивать
Демонтаж в подобных старых домах — отдельная песня. Возьмём стены: научены опытом, что дешевле и быстрее убрать все ненесущие стены в квартире и построить их заново, чем пытаться штукатурить старые. Здесь, например, перепад по плоскости противоположных стен составлял 5 см по левой и 7 см по правой.
То есть для построения правильной геометрии слой штукатурки получился бы очень внушительным. А это риск появления плесени, серьёзное уменьшение полезного пространства и другие малоприятные последствия. Новые перегородки решают вопрос сразу и с гарантией результата.
Вывоз мусора: бункер на зелёной зоне
Отдельно столкнулись с проблемой размещения строительного бункера. Маленький, на 8 м³, в нашем случае — как мёртвому припарка, а большой на 20 м³ еле уместили на зелёной зоне: на дорогу ставить возможности не было, так как проезд. В один бункер мусор от демонтажа, ожидаемо, не влез — будем заказывать такой же ещё минимум один раз.
В старых районах это типичная история: дворы тесные, и логистика вывоза мусора продумывается заранее, ещё до начала демонтажа.
План работ
Сейчас идут демонтажные работы. Последовательность дальше классическая для старого фонда:
- Полный демонтаж: деревянные полы и ненесущие стены.
- Вывоз мусора бункером и уборка — бункер понадобится минимум дважды.
- Строительство новых перегородок взамен снесённых.
- Стяжка пола; при перепадах больше 6 см — с керамзитовой подсыпкой для облегчения веса.
- Электромонтаж и другие черновые работы.
Точный слой стяжки и решения по каждому этапу фиксируем по факту вскрытия: на старом фонде иначе нельзя. Отделку и планировочные решения покажем в следующих частях.
Ремонт в старом фонде требует опыта: нагрузки на перекрытия, кривизна стен, вывоз мусора — всё это решается на этапе подготовки, а не по ходу дела. Работаем с вторичкой в Казани с 2018 года: обмерный план, смета, ремонт и отделка под ключ.