Из комнаты в старом общежитии мы сделали современную студию с собственной ванной комнатой. Это финал предпродажного ремонта под флиппинг: объект 17 м², месяц работ и полная смета — вплоть до мебели и техники. Показываю, что вошло в бюджет, как сэкономили и сколько вышло прибыли при продаже.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Планировка | 17 м², прямоугольная гостинка, кухня и ванная общие на этаж |
| Стоимость работ | 343 600 рублей |
| Материалы | 229 000 рублей |
| Мебель и техника | 71 000 рублей |
| Итого на ремонт | 643 600 рублей |
| Срок | 1 месяц |
Что было и что получилось
Исходник — типичная гостинка из общежития: одна комната 17 м², а кухня и ванная — общие на этаж. После ремонта все удобства свои: ванная и туалет выделены в отдельное помещение, при этом места хватило на небольшой кухонный гарнитур, платяной шкаф, большой диван и обеденную зону.
Всё расположено эргономично: локтями ничего задевать не придётся, заезжай и живи. По сравнению с тем, что было, — небо и земля.
Ванная комната с нуля
Ванная строилась полностью с нуля, и это самая интересная часть объекта:
- все коммуникации новые, водопровод заведён от центрального водоснабжения;
- канализация организована через сололифт (насос) — тоже в центральную систему;
- вместо душевой кабины, которую мы не любим, поставили полноценную ванну;
- пол и стены обшиты керамогранитом — никакой дешёвой краски, пластика и другого ширпотреба.
Сололифт здесь позволяет разместить санузел там, где нет прямого слива в стояк: насос перекачивает стоки в центральную канализацию.
Электрика: новый бокс и три вида защиты
Вся электрика в комнате новая. Электрический бокс собрали заново, добавили защиту от скачков напряжения, коротких замыканий и утечек. Розетки, выключатели и все переборки, соответственно, тоже новые. Для квартиры, где санузел стоит вплотную к жилой зоне, такая электрика — не опция, а база.
Как получилось дешевле сметы
Обычно по ходу ремонта всплывают дополнительные работы, и бюджет растёт. Здесь наоборот: после полного демонтажа мы отказались от части малярной подготовки, благодаря чему вышло значительно дешевле первоначальной сметы. Повторю — это редкость, рассчитывать на такой сценарий при планировании не стоит. Но на предпродажных ремонтах, где цель — аккуратный товарный вид за разумные деньги, такие решения работают на экономику объекта.
Экономика флиппинга: сколько заработали
Расклад всей сделки выглядит так:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Покупка комнаты | 1 490 000 рублей |
| Ремонт, материалы, техника и прочие расходы | 643 600 рублей |
| Закуп | 2 133 600 рублей |
| Продажа | 2 540 000 рублей |
| Разница | +406 000 рублей |
Это не все расходы: впереди налоги, коммуналка за период владения, наверняка что-то мелкое ускользнуло при учёте. Но факт остаётся фактом — при разумном подходе к покупке и ремонту доходность есть.
Если присматриваете квартиру под флиппинг или готовите свою к продаже, наши прорабы помогут на всех этапах: от подбора недвижимости и приёмки у застройщика до сметы, ремонта и хоумстейджинга. Подсчитаем бюджет до старта, чтобы прибыль не съели неожиданности.
